来源：华夏时报
原标题：霸州小产权房“治理记”：披“新民居”外衣等违规销售亮红灯‘区域楼市调查’
济民地产丽景豪庭项目昔日的“施工现场”。于丽丽摄
华夏时报（ 近年来，国家对“小产权房”治理力度一直在加大，在一些曾经的违规销售乱象中，记者调查了解到，有的将不允许销售给外村人的“新民居”包装成商品房出售，也有的还没有土地规划审批手续就开始“卖房”，而这些现象一经发现，政府及时叫停。
年8-9月，记者走访河北霸州市信安镇、堂二里镇等地区的多个项目发现，对于违规销售现象，比起以往，政府对其容忍度明显降低，土地规划用途的实际执行也越来越规范。
日前，有购房者对《华夏时报》记者表示，河北霸州市信安镇小产权房“丽景豪庭”被叫停后，实控人也已得到司法控制。记者就此案例进行了连续追踪采访，以向读者还原整个小产权房治理过程。
信安镇宣传部人员及相关工作人员均对《华夏时报》记者表示，建设小产权房无疑是违规的，我们当地政府，对小产权房管得非常严，一经发现马上叫停。
手续没跑妥就建房？叫停！
位于霸州信安镇的“丽景豪庭”原定于年底交房，然而《华夏时报》记者年8月底实地走访看到，该项目被铁皮围挡，施工现场荒草丛生。现场施工负责人袁经理告诉记者，丽景豪庭已于年9月18日停工，项目的实际控制人亦被捕。
据了解，该项目开发商系“霸州市济民房地开发有限公司”（下称“济民地产”），实控人赵某民四十多岁，二十来岁离乡打拼，从工人做起，而后成为建筑承包商，而丽景豪庭正是其转型开发商后的首个项目。
大约年3月，赵某民开始开发“丽景豪庭”。其儿子赵某涛对《华夏时报》记者称，赵某民最初想建“新民居”，当时还不需“五证二书”。据记者了解，“新民居”指的是为了保证耕地面积，节约用地，改善农村宅基地急缺，改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目，但只允许对本村人出售。
虽然证件不全，但赵某民从年即开始对外违规销售以“回笼资金”。短短几个月后，事件遇到转折。该项目建筑工程队负责人王总告诉《华夏时报》记者，“新民居”在年8月时被叫停。
手续上的欠缺成为赵某民的“硬伤”。此前常与赵某民接触的袁经理对记者表示，年下半年不允许在建项目继续施工时，赵某民就开始努力地跑办“大产权”手续。
根据购房者为记者展示的文件，年8月7日，济民地产曾给信安镇政府发出相关地块的审批报告。该报告名为《关于在河北省霸州市“信安镇解放街村东地块”项目的立项审批报告》（下称“立项审批报告”）。不过，这份文字材料没有加盖济民地产的公章。
立项审批报告显示：丽景豪庭占地.7亩，其中95.96亩土地性质为坑塘水面；29.47亩土地性质为二调建设用地。另显示：项目拟建面积平方米，拟建设户住宅。总投资预计9亿。项目资金来源：企业自筹2.7亿。银行贷款6.3亿。
大产权尚未办妥，济民地产的销售却在持续。大约从年初至年5月，陆续有户家庭缴纳了约万的购房款。
丽景豪庭的购房者表示，“同一首歌”曾被作为项目的售楼中心。于丽丽摄
信安镇宣传部相关人员对《华夏时报》记者表示，该项目系“小产权”，当地不允许建设。
信安镇工作人员王峰（化名）接受《华夏时报》记者采访时表示，赵某民边跑手续边建房，手续没跑妥导致房无法建。“建设小产权房是违规的，我们（信安镇）不允许建设小产权房是正常的。（有的地方）允许建设小产权房的相关领导已受到处分。”王峰说。
莫名“失联”加速事态严重化
赵某民跑办“大产权”手续的过程中，一次不明原因的“失联”导致事态激化。
袁经理告诉记者，赵某民及项目销售负责人大约曾于年2月到4月疫情期间，手机关机。而那次“失联”引发了“不可控”的后果。
年4月27日，霸州当地某 项目停工不建，不少签了协议的购房者心急如焚。年5月20日，有几位购房者找赵某民讨要说法。彼时，恢复联络不久的赵某民称正在办大产权手续，并承诺改为大产权后，不再向购房者多收任何费用。同时，赵某民还告诉相关购房者，其申请“大产权”的意愿，已书面汇报给时任信安镇党委书记。年8月底，《华夏时报》记者致电时任信安镇党委书记核实，对方表示目前其已调离。
济民地产先收了钱，却因手续不全导致房建不起来。年6月4日，未办下大产权手续的赵某民因“涉嫌合同诈骗”被刑拘，当年7月11日被批捕。
记者了解到，年9月左右，有位业主因济民地产无法交房将其告上法庭。法院曾指出，济民地产在未取得商品房预售许可证明的情况下，就对其尚未开工建设的房屋进行销售的行为，属违反法律强制规定的行为，判决房屋买卖合同为无效合同。记者从原告业主处获悉，因济民地产账上无钱，至记者发稿前，赔付款尚未到账。
万购房款去哪了？
一位在法庭听审的购房者告诉记者，赵某民方面针对户家庭缴纳的约万的购房款去向，曾在法庭做出说明。
该购房人称，万中，近万已用于项目销售的薪酬及奖金，万已归还部分退房的业主，赵某民另将两辆车也抵押给业主。其余款项，主要用于建筑施工、土地租赁费等多项开支。
针对近万的销售薪酬及奖金，赵某涛对《华夏时报》记者解释道，按霸州当地市场行情，销售的提成大约百分之三四十。“从头到尾，我父亲就说要把这个工程做起来。我父亲从来没有想过卖完房卷钱跑路。他希望把房盖起来，给业主一个交代。”赵某涛说。
信安镇工作人员王峰对《华夏时报》记者表示，公安机关曾提到赵某民已没有能力继续开发，业主部分购房款已被转移。
事情的起因
据了解，开发丽景豪庭项目之初，最初济民地产曾有一个合作伙伴，即霸州市钰兴房地产开发有限公司（下称“钰兴地产”）。且双方就丽景豪庭项目曾签署《项目合作开发书》。根据购房者对记者展示的《项目合作开发书》显示：钰兴地产负责配合济民地产协调好村、乡、镇、县、市的各种关系，相关手续；济民地产提供项目后续建设所需的全部资金。然而之后因为多种原因，钰兴地产退出合作。
钰兴地产退出后，济民地产年开始独立运营该项目，赵某民独自跑办相关手续。
另一份材料显示，赵某民曾与信安镇解放街村村民委员（下称“解放村村委会”）签署《合作开发协议书》。其显示，解放街村有亩土地可建设施工，同意赵某民作为唯一合作开发方，且赵某民在取得该土地的使用权后，向村委会预先支付万土地补偿款。该材料经信安镇工作人员确认真实。
对于上述万，有业主向记者透露，赵某民已支付给解放村70万。记者未能就70万核实，但根据购房者提供的材料中，记者看到50万的收据复印件。
除该《合作开发协议书》外，另有一份《信安镇解放街利用废垃圾坑建设住宅楼全体村民一致同意签字书》，多位解放街村村民曾签字同意并按取手印。
对此，王峰对记者谈到，土地归村集体所有，取得村委会及村民同意只是第一步，之后（修改规划）取得预售证才可卖房。王峰认为，赵某民的问题在于，边办手续、边卖房。收了业主的钱，手续却没办妥，导致房不能建。
“赵某民在土地款未缴纳、相关手续不完善的情况下，将土地围起并销售。和哪条政策都‘靠不上’。若说是建小产权房，国家不允许；若说是建新民居，新民居不允许对外地客户销售。”王峰说。
年8月13日，信安镇人民政府曾向霸州市规划委发出《信安镇人民政府关于调整信安镇解放街村东地块规划的请示》。请示说明：“为加快推进项目进展，请对该项目用地进行规划调整”。对此，王峰表示，“这份文件是真的，我们打请示，上级部门还未批复，他（赵某民）就开始卖房，此外他（赵某民）还伪造了一份假批示。拿着我们的请示和假文件展示给购房者。”
信安镇宣传部相关人员对《华夏时报》记者表示，“我们当地政府，对小产权管得非常严，等发现的时候，马上就让他停了。一直没有让他继续进行下去。”
令人疑惑的销售话术
记者走访了解到，与信安镇相距不远的堂二里镇、胜芳镇内，包括盛世景湾、华山家园、东赫庄园、瑞丽新城（又名“雅苑豪庭”，下称“瑞丽新城”）等项目的销售话术十分有“技巧”
上述项目均价约为三四千元，不限购。尤其吸引北京投资客的是“送菜园子”，许多向往田园生活的北京购房客纷纷被“征服”。有销售介绍称“美丽新农村”，也有销售介绍是以“城乡一体化”立项的。对于产权性质，有销售称是“70年住宅”，有销售称是“永久性产权”。此外，开发商会在合同之外，签订“补充协议”，承诺两三年之内将产权变为“可上市交易的商品房”或“变更为独立的房产证”等。
一位堂二里镇资深房产中介对记者透露，“新民居”销售仅话术包装不同而已，花式说辞只为“说蒙”客户，避提“新民居”是为避开产生“小产权”的联想，担心影响销售效果。该中介强调，相关销售所出示的所谓“盖章文件”不要信。
对于无法立时落地的产权，签“补充协议”也是一种常见做法。据了解，丽景豪庭曾与购房者在合同之外签订“补充协议”，约定两年内将产权变更为“可上市交易的商品房”。除丽景豪庭外，也有一些项目会签订类似的“补充协议”，有的补充协议称“办理独立的房产证”等，措辞略有不同。
济民地产丽景豪庭项目与客户签订的合同补充协议。于丽丽摄
例如，面对多少年产权和房产证的问题，盛世景湾销售人员称“70年产权”和“不动产红色房本”。这样的表达，很容易被人误会为该产权与正规大产权商品房无异。
华山家园的现场销售则介绍该项目系“70年产权”。而其另一位现场销售对记者称“就是下的房屋所有权证。”并解释，“不是下的不动产大产权证。不管下哪个证，都是没问题的，都是红本，都是房管局给您下的本。”
华山家园销售的说法，令人疑惑。“70年产权”“房管局给您下的本”究竟是什么产权？记者注意到，华山家园的“补充协议”显示：“本补充协议签订后，出卖人（唐山翱翔地产发房地产开发有限公司，下称“翱翔地产”）应在3年内办理独立的房产证”。
华山家园项目在合同之外签署的补充协议。于丽丽摄
协议还说明，出卖人未能在交房后3年内办理独立的房产证，买受人可要求出卖人按合同总价格的百分之百回购此房屋。
记者在企查查上看到一桩诉讼案。去年年底，霸州市人民法院判决原告薛某与翱翔地产签订的《房屋买卖合同书》无效，责令翱翔地产退房款并支付利息。记者注意到，原告薛某提到，翱翔地产曾承诺房屋系70年产权的大产权房，并配合办理相关过户手续等，后发现“系虚假宣传，所涉房屋为‘小产权’房。”
值得注意的是，在该案的详情中，法院提及，案涉小区土地性质为霸州市堂二里镇尹华山村集体土地，被告（翱翔地产）出售的房屋并非商品房，且原告并非该集体经济组织成员，原告不具有在该集体土地上取得房屋的权力，原被告之间的房屋合同无效。
企查查并未显示项目名称，不过“华山家园”的开发商系翱翔地产且位置就在尹华山村。目前，华山家园的现场销售介绍该项目产权为“70年产权”，且称“不限购”。华山家园的一位现场销售（后自称负责附近多个项目的销售），还为记者出示了一份“不能拍照外传的政府盖章文件”。
不能信的“文件”
记者看到，前述华山家园现场销售展示的“不能外传的文件”名为《河北省委省政府农村工作办公室等五部门关于引发年度中心村（新型社区）建设示范点、示范县的通知》，落章有“河北省委省政府农村工作办公室”“河北省住房和城乡建设厅”“河北省美丽乡村建设领导小组”等5个单位，落款时间为年4月4日。
销售人员为记者展示的所谓“文件”。于丽丽摄
“盛世景湾”的销售也为记者展示过上述文件，并强调勿外传。值得注意的是，一位当地的资深销售对记者透露：这些文件不要信。
除华山家园外，瑞丽新城销售也称，瑞丽新城是“永久性产权”，等同于70年产权，属于“大产权”。两个月即可获取村委会及开发商盖章的房本，三年之内可获正式房本，即霸州市房管局盖章的房产证。
与其他项目不同，观成兰苑项目不签订三年产权变更的补充协议。其销售专门出示了该项目的“房屋所有权证”。该“房屋所有权证”封面显示着“霸州市堂二里镇新居民”字样。
观成兰苑项目销售人员展示的房产证。于丽丽摄
记者采访和调查的过程中发现，有人直接称“新民居”没有产权，也有人称“新民居”是小产权。一位当地的资深房产中介告诉记者，事实上，只是上述各楼盘销售的包装性话术不同而已，实质都是“新民居”。该中介明确称，华山家园、东赫庄园、瑞丽新城、观成兰苑，都属于“新民居”。许多销售为何不提“新民居”三个字？该中介指出：担心购房者产生抵触心理，因为“新民居”容易让人联想到“小产权”。
北京市常鸿律师事务所彭艳军律师对《华夏时报》记者表示，前述楼盘项目究竟属于新民居还是小产权，目前尚无法定论。可以明确的是“新民居”不允许对外地客户出售，因此彭艳军律师特别提醒外地客户，购买新民居应“理性慎重”。
彭艳军进一步分析，新民居的土地性质属农村集体性质，这一点同小产权房一样，均无国有土地使用证。两者的区别在于，小产权房一般没有经过任何部门的批准，没有任何手续，但新民居是有手续的，正规的新民居属于政府规划项目，同样需要办理规划、施工、验收等方面的证件手续，在当地房管局有权属登记。
彭艳军指出，新民居归根到底是集体土地上的产物，其存在主要是满足本村村民，但不排除存在部分开发商为自身利益违规对外销售的情形。正常商品房的产权证名称为“不动产权证书”，实质是“土地使用权证”与“房屋所有权证”的两证合一，而新民居由于无法获得“土地使用权证”，往往只有“房屋所有权证”。
信安镇工作人员王峰对记者表示，之所以年新民居被叫停，有一个原因就是“新民居”在实际操作过程“变质”了。国家的宗旨是将新民居销售给本村村民，但在实际操作过程中未被（部分开发商）严格执行。
